ASTE IMMOBILIARI – E io NON pago!

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Che cosa accade quando decido di partecipare all’asta, ma non dispongo della liquidità per saldare il prezzo ovvero non ho considerato che la banca non mi avrebbe fatto un mutuo per quell’importo?

Sta accadendo molto più spesso di quanto si pensi; flotte di partecipanti che, facendosi prendere dalla foga dei prezzi bassissimi di partenza (che, grazie alla nuova Legge 132/2015 consente agli offerenti di poter partecipare con una cifra già inferiore del 25% rispetto alla base d’asta) si presentano copiosi negli uffici dei delegati alla vendita e sperano nell’affare a basso costo, spesso con l’idea di speculare tra il prezzo basso di aggiudicazione e l’idea che si sono fatti del mercato…

Dichiamocelo… chi non ha pensato, almeno una volta, di partecipare alle aste a prezzi bassissimi (€ 15/20.000,00) con la malsana idea di essere l’unico partecipante e di rivendere poi il bene, una volta imbiancato e con i sanitari cambiati, a cifre più di mercato, guadagnando il doppio o il triplo?

E chi facendo questi ragionamenti si è lasciato SOLO guidare dallo spirito del sogno speculativo senza avere nemmeno le basi di un’attività di trading Immobiliare?

Oppure ancora, chi, carico dell’idea di COMPERARE si butta alla cieca, guidato solo dal PREZZO in un’asta dove la differenza (anzi, La somma – ndr) la si fa in un minuto e € 5.000,00 in più…

O ancora chi, magari a stretto contatto con l’amico o il parente proprietario di quel bene all’asta, non tenta di dargli una mano, partecipando all’asta alzando all’inverosimile la cifra… “tanto se non saldi, ti ridò io i soldi e poi non ti accade nulla, ma per almeno un anno resto ancora in CASA MIA…”.

Quante volte queste chiacchiere da bar si sono consumate nei peggiori locali di periferia, e quante volte queste chiacchiere, purtroppo, si sono concretizzate…

Partecipi a un’asta e ti trovi lo sprovveduto che ALZA, ALZA e alza ancora…

Si ok… MA POI BISOGNA PAGARE!

Verissimo… la nuova legge ti da tempo 120 giorni… MA POI BISOGNA PAGARE!

…. E adesso? Che la banca mi ha detto che non mi fa il mutuo, anche se potrei averlo perché la casa ha un abuso edilizio NON SANABILE e quindi non mi mutua?

… E adesso? Che avevo il Limite di 100.000,00 euro, ne ho offerti 110.000,00 e non mi ero accorto che l’avviso diceva che oltre alla Somma di saldo devo versare, cauzionalmente, il 20% in più per le spese ipotizzate e io questi soldi non li ho?

… E adesso? Che tanto partecipo, poi a pagare e a morire c’è sempre tempo?

… E adesso COSA MI ACCADE?

I fantasiosi inventano ogni tipo di scusa:

  • Ma io non lo sapevo che…
  • Io pensavo che potevo ritirarmi…
  • Non sapevo che fosse impegnativa…
  • Mi ha detto il mio avvocato che posso fare ricorso perché nessuno me l’ha detto…
  • Il mio commercialista mi ha detto che forse posso pagare a rate…
  • E chi più ne ha, più ne inventa!!!

La legge è chiarissima e contempla meno fantasia e più logica…

A dirci cosa accade dopo è colui che redige il verbale di Aggiudicazione e predispone al Giudice il decreto trasferimento, che in questo caso si trasforma in una COMUNICAZIONE AL GIUDICE DI MANCATO PAGAMENTO DEL SALDO PREZZO E SPESE.

Questo documento, che contempla tutti gli adempimenti fatti dal delegato alla vendita, informa il giudice del mancato adempimento e lo invita a emettere i provvedimenti di cui all’art. 587 codice di Procedura civile, ovvero:

Dispositivo dell’art. 587 Codice di Procedura Civile

Codice di Procedura Civile → LIBRO TERZO – Del processo di esecuzione → Titolo II – Dell’espropriazione forzata (artt. 483-604) → Capo IV – Dell’espropriazione immobiliare → Sezione III – Della vendita e dell’assegnazione

Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto [disp. att. 176]. La disposizione di cui al periodo precedente si applica altresì nei confronti dell’aggiudicatario che non ha versato anche una sola rata entro dieci giorni dalla scadenza del termine; il giudice dell’esecuzione dispone la perdita a titolo di multa anche delle rate già versate. Con il decreto adottato a norma del periodo precedente, il giudice ordina altresì all’aggiudicatario che sia stato immesso nel possesso di rilasciare l’immobile al custode; il decreto è attuato dal custode a norma dell’articolo 560, quarto comma.

Per il nuovo incanto si procede a norma degli articoli 576 e seguenti. Se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza.

Facciamo un esempio Matematico:

Mario Partecipa a un’asta dove il prezzo minimo di partecipazione è € 60.000,00 e si aggiudica il Bene a € 100.000,00 depositando 6.000,00 (pari al 10% della sua offerta).

Mario NON SALDA

Viene pubblicata una nuova asta, questa volta il bene è aggiudicato a € 60.000,00.

MARIO, ai sensi del 587 c.p.c. e su disposizione del Giudice è obbligato IN SOLIDO al pagamento delle differenze tra € 100.000,00 da Lui Proposti e non saldati e € 60.000,00 di saldo e aggiudicazione dell’esperimento successivo, considerando i € 6.000,00 di deposito che Mario presenta.

Riassumendo matematicamente, € 100.000,00 – € 6.000,00 di Cauzione di Mario – € 60.000,00 di definitiva assegnazione = € 34.000,00 che MARIO dovrà PAGARE alla procedura!

La partecipazione a un’asta NON E’ UN GIOCO…

L’interlocutore è la GIUSTIZIA e non un privato che si fa impietosire se non hai la liquidità per far fronte all’obbligazione che hai contratto, restituendoti i soldi e dandoti anche una pacca sulla spalla dicendoti “non farlo più…neh!”.

Quindi:

  • NON PARTECIPATE a un’asta senza Conoscerne LE REGOLE DEL GIOCO;
  • NON PARTECIPATE a un’asta senza avere la certezza del Saldo;
  • NON PARTECIPATE a un’asta senza aver letto bene, bene, bene la perizia;
  • E soprattutto, se siete vicini al proprietario, esistono altri modi per sistemare le cose…

Come per esempio contattare un Consulente in Esecuzioni Immobiliari che potrà rispondere correttamente a tutte le vostre domande e risolvere i vostri dubbi, verificare che l’immobile sia in regola con la parte urbanistica e sia liberabile dagli occupanti, inoltre potrà agevolarvi verso l’accesso a un mutuo, ove vi sia la richiesta e aiutarvi a costruire il piano economico di acquisto, partendo da GIUSTO VALORE DI MERCATO del bene.

MIRKO FRIGERIO

Presidente

ASTASY SRL

Segue l’ordinanza completa