Aste 2017 – I° semestre: +16%

ANTICIPAZIONE REPORT ASTE 2017

ASTE DAL 1 GENNAIO 2017

  • 155.823 i lotti di immobili già pubblicati all’asta dal 1 Gennaio 2017;
  • 140 tribunali pubblicanti;
  • INCREMENTO DEL +16% rispetto all’anno precedente;
  • Previsione aste 2017: 295.000 pubblicazioni;
  • € 20.717.007.629,05 [quasi 21 Miliardi di Euro] i valori di base degli immobili pubblicati dal 1 Gennaio 2017;
  • € 56.815.321,50 Il valore del lotto con il valore più elevato [si tratta di una procedura fallimentare incardinata nel tribunale di Ravenna e rappresenta la vendita di tutti i beni mobili ed immobili di proprietà delle Società Trombini Holding S.r.l. in liquidazione e Gruppo Trombini S.r.l. in liquidazione consistenti in terreni, fabbricati, impianti, macchinari, arredi ecc., per la produzione di pannelli truciolari grezzi, pannelli truciolari nobilitati, laminati in continuo e carte decorative impregnate ad eccezione del terreno sito nel Comune di Sannicandro di Bari.]
  • € 132.952,18 il valore medio degli immobili pubblicati

 

  • Dei numeri di cui sopra, questa la DIVISIONE 2017 I° semestre, delle procedure:

 

  • 123.663 pubblicazioni riguardano ESECUZIONI IMMOBILIARI, quindi immobili pignorati e rappresentano il 79%;
  • 28.424, pari al 18,6% pubblicazioni, riguardano invece le PROCEDURE CONCORSUALI, ovvero fallimento, concordati preventivi, ristrutturazioni del debito e le neo inserite CRISI DA SOVRINDEBITAMENTO che non stanno avendo molto successo (nel solo tribunale di Milano, fatte 1.000 le richieste di accesso alle procedure da Crisi, solo 10 vengono accolte e quindi omologate);
  • Solo 3.736 – quindi SOLO il 2,4% – sono tutte quelle altre procedure che portano un immobile all’asta, come per esempio le divisioni giudiziali

 

Vediamo ora di dare una vision al mercato RESIDENZIALE e cerchiamo di dare dei numeri a quel mercato fatto dalle FAMIGLIE.

Su un totale di 155.823 immobili all’asta [che comprendono TUTTO, fallimenti, palazzine, capannoni, terreni anche agricoli] oltre il 62% è di proprietà di una famiglia o di una persona fisica che ha subito un pignoramento immobiliare.

Sono infatti 95.910 le aste pubblicate riconducibili ad un immobile residenziale riconducibili alla residenza di persone fisiche.

 

Il valore medio di queste unità Immobiliari si aggira intorno agli € 113.000,00 e tutte insieme fanno un volume di € 10.812.308.623,00.

 

La maggior parte di queste persone subirà l’esecuzione immobiliare senza sapere che:

  • Ove l’immobile fosse venduto all’asta, su di loro graverà per sempre la differenza tra il loro debito originario e quanto l’asta ha recuperato [ho 100.000,00 euro di debiti e la casa viene venduta all’asta a 35.000,00 – la differenza, pari a € 65.000,00 resterà a mio carico per tutta la vita];
  • La mia CR (centrale Rischi) “sporcata” dall’accadimento, mi impedirà di richiedere prestiti, mutui, fidi, persino il telefonino con un contratto di un gestore nazionale, non potrò più averlo;
  • Intraprendere cause strane, che portano solo ad accanire i problemi, [ipotesi di usura e anatocismo] spesso portano SOLO alla rottura per una futura negoziazione dei debiti e non risolvono il problema, anzi, spesso lo aggravano;
  • L’asta spesso NON risolve i problemi nè del proprietario ESECUTATO, nè tantomeno delle figure creditrici che compongono la procedura.

Di queste 95.910 ASTE, solo il 16% (dato statistico) ha visto aggiudicazione o estinzione del procedimento, il restante 84% resta in balia della procedura, spesso SUBENDOLA.

 

Si ricorda che i dati di cui sopra rappresentano solo i DATI PUBBLICATI SINO AL 30 GIUGNO 2017, che sono parziali e provvisori e che non rappresentano lo spaccato delle procedure, ma una attenta vision statistica sull’andamento dell’anno procedura in corso.

 

5 PUNTI sul tema ASTE IMMOBILIARI ITALIA

 

  • Andamento a livello nazionale del “mercato” delle aste.

Successivamente alla bolla speculativa degli anni dal 2003 al 2009, si è visto accentuato il numero delle esecuzioni immobiliari in Italia, dovuto sia alla congiuntura della sopravvenuta crisi, sia all’eccesso di volumi costruiti e sia all’elevato eccesso di accesso al credito.

Negli anni di cui sopra è insindacabile che le unità immobiliari (che già avevano subito un “incremento” di prezzi dal valore di conversione LIRA/EURO) subissero dei valori di incremento in volumi di compravenduto, ANCHE a causa dei PREZZI dichiarati in atto notarile che NON RAPPRESENTAVANO il reale valore del compravenduto, ma rappresentavano MOLTO SPESSO (soprattutto sui definiti small ticket – ovvero unità immobiliari destinate a abitazione principale costituite da cucina e soggiorno, 2 camere, bagno e una autorimesse – con valori entro gli €  150.000,00 ndr) il VALORE DEL MUTUO EROGATO.

La moda si era diffusa a causa dei cosiddetti “MUTUI AL 120%” che aprivano scenari di acquisto a persone che mai avrebbero approcciato all’acquisto di una casa, per la mancanza dell’acconto iniziale e delle spese da sostenere per l’acquisto (l’IVA o l’imposta di registro, la parcella del Notaio per la compravendita e la parcella del Notaio per l’atto di Mutuo, l’assicurazione obbligatoria 30ennale sull’immobile acquistato, la provvigione all’agenzia, i mobili nuovi o il trasloco, le spese di allacciamento e accatastamento, ecc., che di solito ammontano a circa il 10/12% sul valore del bene acquistato).

Era comune allora vedere un immobile che sino all’anno precedente sarebbe stato venduto a € 100.000,00, aumentato di valore a causa dell’andamento del mercato a € 110.000,00 (e questo è mercato – ndr) ROGITATO ad € 125.000,00 (comprensivo QUINDI di tutte le spese di cui sopra) a fronte di una PERIZIA fatta dal perito inviato dalla Banca di oltre 150.000,00 EURO.

Questa forma di commercializzazione, che ha incrementato il numero delle compravendite e i prezzi degli immobili, ha subito il suo arresto a causa della sopravvenuta crisi che abbattendo il potere di acquisto delle famiglie medie ha bloccato la possibilità di molte di loro (spesso le più esposte o quelle cui attività era legata alle PMI) di non aver il sostentamento economico per far fronte nè al pagamento delle rate del Mutuo nè per chi coinvolto in PMI, artigiani, micro fabbriche e imprese di persone, di non riuscire a far fronte ai pagamenti di fornitori e materiali e di dover subire fallimenti o escussioni di fidejussioni bancarie che hanno mandato in pignoramento i beni immobili, AUMENTANDO in maniera SPROPOSITATA gli immobili successivamente in asta.

Il mercato delle ASTE non si autoalimenta conseguentemente alla MANCANZA DI PAGAMENTRO DI UNA SOLA RATA di mutuo, questo è chiaro, ma pochi sanno che GLI IMMOBILI PIGNORATI DALLE BANCHE che, grazie alla L.132/2015, oggi vanno all’asta più o meno 1 anno dopo il pignoramento, hanno una storia di MANCANZA DI PAGAMENTI DI RATE di almeno 4 anni regressi.

Vuol dire che se oggi, anno 2017, un immobile viene pignorato e andrà all’asta tra circa 12 Mesi nel 2018 e questo immobile è stato pignorato da una banca, questo immobile ha un REGRESSO di RATE DI MUTUO NON PAGATE di circa 48 MESI, che fa quindi risalire la SOFFERENZA al 2013.

La conseguenza è quindi che tutti GLI IMMOBILI GIA’ IN ASTA, vanno retrodatati per la genesi della sofferenza di almeno 4 anni dalla DATA del pignoramento (ove naturalmente il pignoramento sia effetto del mancato pagamento del Mutuo).

Un immobile cui numero di RGE (Registro Generale delle Esecuzioni)  è 113/2013 (dove il 2013 rappresenta l’anno dell’iscrizione al ruolo, e quindi del pignoramento immobiliare) data le sue sofferenze al 2009.

La sintesi è che IL GROSSO ancora non si è riversato sul Mercato.

Questo il numero delle ASTE IMMOBILIARI in ITALIA tenutesi in ITALIA negli anni 2015 -2016 e Prospect 2017 effettuato con statistica del dato conosciuto e andamento delle esecuzioni nei primi 4 mesi del 2017.

 

  • Tipologie immobiliari in vendita (2015-2016)

 

Con questa analisi consideriamo una percentuale che NON varia nel medio periodo e che si configurerà simile anche nel 2017.

  • Oltre il 70% delle unità immobiliari all’asta fa parte della categoria “Residenziale” ed è costituita da Appartamenti, Monolocali, Mansarde, Attici, Ville e Villette, normalmente tutte abbinate a Autorimessa e Cantina;
  • Solo il 4% sono Negozi e Uffici, che se sommati al 7% dei Capannoni Industriali e Commerciali Artigianali, opifici e Laboratori Artigianali formano solo una minuscola massa di unità immobiliari; il fatto è presto spiegato: mentre l’immaginario collettivo vede capannoni abbandonati e dismessi a ogni angolo di tangenziale o di uscita autostradale, siano ad addentrarsi nelle zone artigianali e industriali, sorte a flotte nei micro comuni soprattutto del Nord Est.

 

E’ bene ricordare che la finanza utilizzata per favorire la massa di questi tipi di edifici, a causa degli strumenti legislativi con i quale i governi intendevano “dare una spinta decisiva all’economia” [leggasi “Legge Tremonti”, e “Legge Tremonti Bis”] non era di provenienza “MUTUO IPOTECARIO” o “MUTUO FONDIARIO”, ma erano operazioni principalmente finanziate con l’intervento di società di LEASING che ad oggi detengono l’immobile in ripossesso e che è oggetti di VENDITA A LIBERO MERCATO e non soggetto all’esecuzione immobiliare.

  • Una fetta importante, il 13%, è dato dai Terreni, agricoli ed edificabili che rappresentano sia una buona parte di Campagna Agricola [compresi pezzi importanti nelle zone dei VINI D’ITALIA] sia una buon numero di terreni edificabili che oggi non hanno più l’appeal commerciale di quando, in tempi non sospetti, l’iper-edificazione che i Comuni effettuavano per avere in cambio “oneri di Urbanizzazione” aumentavo vertiginosamente i volumi edificatori anche in micro comuni.
  • Poco meno dell’1% di immobili in asta è rappresentata da HOTEL e strutture Alberghiere, con una considerazione; nella maggior parte dei casi si tratta di Micro strutture a conduzione famigliare;
  • Nel restante 6%, denominato “altro” sono presenti una serie di unità immobiliari di diversa natura e anche di difficile ricollocazione; per dare idea di quali beni sono oggetto di questa categoria estraiamo i più curiosi;
    • Castelli;
    • Oratori;
    • Chiese;
    • Monasteri (sconsacrati);
    • Parchi divertimenti e parchi divertimenti acquatici;
    • Palazzi storici;
    • Discoteche;
    • Musei e gallerie d’arte;
    • Biblioteche;
    • Campeggi;
    • Baite di Montagna;
    • Caserme;
    • Case Coloniche;
    • Caseifici;
    • Frantoi;

ed altri ancora.

 

  • Prezzo di vendita (ragionamento sugli small ticket) per classi (2015-2016)

Dal REPORT ASTE 2016 – ANNO II

oltre il 91% della composizione delle esecuzioni immobiliari é costituita dai cosiddetti SMALL TICKET, nello specifico, crediti concessi su valori nominali dei beni posti a garanzia, che non superano, nella nostra analisi, i € 250.000,00

se entriamo nel dettaglio:

  • Il 78% delle unità di cui sopra hanno un valore d’asta compreso entro gli € 125.000,00
  • Solo il 13% della rimanenza arriva agli € 250.000,00
  • Solo il 9% va OLTRE la soglia degli € 250.000,00

 

  • Provenienza degli immobili messi all’asta (fallimenti di imprese di costruzione o singoli nuclei familiari) (2015-2016)

 

  • si definiscono Esecuzioni Immobiliari tutte quelle procedure cui alla base esiste un pignoramento immobiliare che porta alla vendita coattiva dell’immobile sia di proprietà della persona fisica che giuridica.
  • si definiscono Procedure Concorsuali, tutte quelle vendite ai sensi dell’art. 107 R.D. 267/42 [Legge Fallimentare] che fanno capo a Fallimenti, Concordati preventivi, Ristrutturazioni del debito, liquidazioni coatte amministrative.
  • definiamo con il termine Altro tutte le procedure di divisione giudiziale tra coniugi e/o cause civili che, pur passando dalla vendita all’asta del bene, non configurano pignoramento o fallimento.

 

  • Sconto medio tra prezzo iniziale d’asta e prezzo finale.

Delle 32.514 RGE Chiuse nel 2016 (e poche di meno nel 2015) [FONTE Tavolo di Studio sulle esecuzioni Italiane – T6 – www.osservatoriot6.it – cui ASTASY SRL partecipa come membro attivo] su un Numero di  267.323 esecuzioni non esiste con certezza il valore di ribasso o lo “sconto Medio” poiché la dispersione dei 140 Tribunali italiani NON RENDE gestibile ancora questo tipo di dato; tuttavia da una dato non qualificato ma fonte della nostra esperienza operativa, la differenza tra VALORE DI PERIZIA e VALORE DI AGGIUDICAZIONE si aggira, su scala NAZIONALE attorno al 56%.

 

L’analisi dei dati e il loro reperimento

Il comitato scientifico di ASTASY, “Auction System – Italia” ha posto la massima attenzione nell’inserimento, l’analisi, il controllo statistico, il controllo dinamico, la verifica effettiva e l’incrocio della provenienza dei dati, oltre che al reperimento e nell’aggiornamento delle informazioni presenti sul report e alla loro riverifica e unicità, tuttavia le informazioni e dati possono essere affette da errori  inesattezze o omissioni non dipendenti dalla nostra volontà. È infatti dalla grande difficoltà del sistema italiano quello di reperirei dati in maniera certa e univoca, non per ultima ancora oggi di avere per esempio l’esito delle aggiudicazioni e delle deserzioni NON IN CHIARO da parte di tutti i tribunali.

I dati di base calcolo sono stati reperiti dai siti ufficiali che il Ministero di Giustizia ha autorizzato alla pubblicità legale delle esecuzioni immobiliari attraverso suo decreto (D.M. 31 Ottobre 2006), dai siti ufficiali dei Tribunali, dai siti degli Istituti di vendite giudiziarie, dai siti delle Associazioni Notarili autorizzare alla pubblicità legale e autorizzate alla Delega alla vendita; sono stati univocati e riferiti ad “unica procedura” ove fossero presenti delle pubblicazioni replicate e in presenza di pluriesperimenti il nostro sistema di calcolo ha evidenziato un solo esperimento dando come numero di controllo incrocio del numero di RGE, del tribunale di riferimento e del lotto posto all’incanto (unico o pluri lotti).

Su base statistica avvenuta a campione significativo sul range di variazione campionario, sullo scarto semplice medio campionario, sullo scarto quadratico medio campionario e sulla varianza campionaria e, su campione statistico, lo scarto interquantile campionario, tuttavia siamo a poter confermare che il dato statistico é preciso al 93,7% e il dato numerico degli esperimenti é preciso al 91,4% mentre invece il reperimento dati nella modalità di cui sopra é preciso al 94%.

Detti numeri sono alimentati statisticamente sulla base del numero degli esperimenti verificati a scadenza mensile e incrociati a partecipabilitá a 45 giorni come previsto dalle normative sulla partecipazione e dall’obbligo di pubblicazione (art. 490 cpc).

Il dato é stato elaborato da AUCTION SYSTEM – ITALIA – sistema di raccolta dati di proprietà di ASTASY SRL,  la quale si riserva tutti i diritti di distribuzione e gestione dei dati in esso contenuti, mantenendo gli stessi sotto le leggi che regolano la Privacy delle strutture interessate.

AUCTION SYSTEM – ITALIA versione statistica non viene distribuito ed é in uso esclusivo a ASTASY SRL che distribuisce il sistema gestionale ASTASY PRO ai fini dell’utilizzo professionale dei dati in esso contenuti.

Il comitato scientifico di ASTASY SRL – Auction System – Italia non sarà responsabile per errori, inesattezze, incompletezze, omissioni, attendibilità, disponibilità delle informazioni, prodotti, servizi, o elementi grafici presenti su questo report o distribuiti attraverso il nostro network. Il lettore accetta espressamente che Il comitato scientifico di ASTASY SRL e Auction System – Italia non possa essere ritenuto responsabile per qualsiasi danno diretto o indiretto, incidentale, speciale o consequenziale che possa incorrere in relazione al comitato scientifico di ASTASY SRL e Auction System – Italia, incluso ma non limitatamente in relazione all’utilizzo delle informazioni pubblicate sul Report.


Tuttavia non ci assumiamo responsabilità ove i dati non fossero a noi pervenuti chiari e visibili a causa della non facile individuazione pubblica totale di detti dati e alla frammentazione degli stessi.

 

Milano, li 2 Luglio 2017

 

Mirko Frigerio

Presidente

 

 

ASTASY SRL

Corso Venezia, 8 – 20121 Milano

 

www.astasy.it

 

soci del Osservatorio T6

www.osservatoriot6.it

 

 

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